Gestión de una pequeña obra de reforma.

Vamos a intentar explicar o pautar de manera genérica como se puede enfocar una pequeña reforma, rehabilitación o construcción, para que uno mismo pueda sacar el mejor beneficio de la misma. Se trata de organizar los trabajos a realizar para que sea uno mismo quien decida qué es lo que quiere, a qué precio y en qué condiciones contratará a la persona o personas que lo realicen.
Intentaremos seguir un índice de las actuaciones a realizar. Para que el seguimiento sea más ameno, lo trasladaremos a un ejemplo muy simple y concreto. La actuación en cuestión que tratamos como ejemplo es cambiar un calentador (ACS) por una caldera con la ejecución de la calefacción en toda la casa y los posteriores trabajos de pintura. Espero que os pueda servir de ayuda.

1.- Legislación y normativa: notificaciones al Ayuntamiento, normativa de lo que se quiere realizar, subvenciones o ayudas.

Antes de empezar a realizar una reforma en casa, una pequeña rehabilitación o la construcción de una casa, deberíamos saber las posibles responsabilidades legales, tanto para la administración como a nivel de normativa, que pueda tener la actuación. Suele ser habitual que al terminar alguna actuación no se pueda legalizar, o no este dentro de la última normativa aplicable, etc. En este apartado también podíamos comprobar si existen subvenciones o ayudas de la Comunidad, del Ayuntamiento o del Estado.

En este caso concreto que presentamos, solo hace falta empezar la tramitación de la comunicación previa al Ayuntamiento de Barcelona. En función de la obra a realizar el Ayuntamiento pide un tipo de licencia u otro. Al realizar los trámites, el Ayuntamiento en función de la nueva normativa de BCN solo pide una comunicación expresa de la obra. Esto puede cambiar en cada municipio, pues se trata de una prerrogativa local.

Ejemplo de dicha comunicación previa (click en la imagen para ampliar):

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Para este tipo de trabajos solo hace falta esta comunicación previa al Ayuntamiento, que además es gratuita. Para otros trabajos, pedirán una licencia de 1ª ocupación, o licencia de obras menores (ver un ejemplo en Barcelona: Nueva ordenanza en barcelona

Puede haber otras normativas que pueden afectar a las obras que realicemos como son el RITE, o cualquier otra normativa de ámbito estatal o local.

2. - Definición exhaustiva de los trabajos a realizar:

Confeccionar el plano de lo existente, medidas y características, realizar el plano de lo que se quiere hacer (sobre lo anterior). Redactar presupuesto y/o planos para pedir las ofertas. Determinar la calidad de los productos y materiales a utilizar.


Esta es una de las partes más importantes para gestionar tu obra. Se trata de la definición de los trabajos, tanto conceptualmente como en emocionalmente. Tanto si el desarrollo lo realiza un profesional (arquitecto, aparejador) o uno mismo, es importante pensar lo que se quiere hacer. Para que el profesional desarrolle bien su trabajo tiene que saber captar perfectamente los deseos del promotor de la obra. Si se hace a modo personal es importantísimo poder tener una documentación básica para que los diferentes contratistas puedan ofertar las obras. Se trata de homogeneizar los datos que se transmiten a los posibles ofertantes. Así sabrás que es lo que quieres e intentarás que todo el mundo presupueste en las mismas condiciones de conocimiento y no lo que cada industrial crea que es lo mejor o le venga mejor a él. De esta forma, lo realizado posteriormente se parecerá bastante a lo que habías pensado y no habrá lugar a equívocos. Las posibles variaciones que realice cada industrial deberán servir para diferenciarse, pero siempre desde una base común. En este caso lo que se hizo fue realizar un plano en planta del piso, para que los instaladores supieran donde iban los radiadores y la caldera y así poder medir los metros de tubo y contemplar las posibles dificultades que tenían para la realización de la obra. Los pintores podían evaluar los metros cuadrados de paredes a pintar y la forma del piso que a veces condiciona el precio. No hay que decir que para cerrar cualquier acuerdo el industrial ha tenido que ver la obra in situ, para que calcule sobre el terreno las dificultades que puede tener.

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3.- Pedir los presupuestos para la ejecución de la obra:

A la hora de pedir los presupuestos con la documentación aportada podemos optar por varias formas de hacerlo.

• OPCION 1: que presupueste un constructor todos los trabajos y que él se haga cargo de la coordinación de todos los subcontratistas. Puede dar precio unitario de toda la obra o puede diferenciar el presupuesto en función del proyecto de reforma en capítulos o unidades. Esto suele ser muy ventajoso siempre que las diferentes actuaciones a realizar sean del mismo ramo de actividad. O si se considera que el volumen económico que puede generar esta obra no tiene una gran representación con respecto a la economía del promotor. Sin embargo es la opción más utiliza por defecto en todos los niveles de promoción (a pequeña, media o gran escala). 

• OPCION 2: pedir presupuestos a todos los industriales que van a intervenir por separado o realizar agrupaciones de actividades de obras para gestionarlos directamente como propietario. Es la opción más barata, pero consume mucho tiempo personal y se necesita un cierto conocimiento especifico del sector. 

• OPCION 3: contratar un gestor y coordinador de los trabajos que trabaje directamente 

En este caso del ejemplo, se utilizó la 3ª opción. El gestor pidió presupuesto a siete instaladores de la calefacción y también a cinco pintores. Aun tratándose de una coordinación sencilla, existen diferencias en cuanto a los resultados obtenidos si se hubiera realizado por una forma u otra.

4. - Comparar los presupuestos en función:

Es importante comparar bien los presupuestos. Se trata de intentar homogeneizar la información recibida. En el ejemplo que nos ocupa obtuvimos respuesta de 6 instaladores y 4 pintores.

Vamos a realizar el estudio completo solamente de las ofertas de los instaladores. El de la pintura solo lo trataremos una vez homogeneizado para no alargar mucho la explicación.

Como vemos en un comparativo inicial de los instaladores podemos observar lo siguiente: los precios iniciales oscilaban en una horquilla de entre 2.869 y 4.943 € IVA incluido. Nos encontramos pues con una diferencia de precio de 2.074€, un 72,7% de variación. Transcribo por opciones los precios por si no se ven: 1 (3.515), 2 (4.943), 3 (2.869), 4 (4.409), 5 (2.941), 6(3.717).

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Vamos a intentar descubrir porque y en que se basan estas diferencias de precio.

Primero analizamos todas las ofertas e intentamos homogeneizarlas. Para ello habrá que analizar las ofertas, comprobar las omisiones, las calidades de las marcas, hablar con todos los industriales y pedir las nuevas ofertas donde todas las omisiones, diferencias, o calidades ofertadas sean las mismas.

Aun siendo una actividad sencilla, encontramos varias formas de presupuesto; unos con un precio todo incluido (la mayoría), otros que desglosan la caldera, los radiadores, el material de accesorio y tubos y la mano de obra, otros solo algunas de ellas. Cuanto más desglosado esté un presupuesto, mejor por ambas partes. Así se podrá comprobar si todo esta incluido y si falta, se omite o cambia algo en el proceso de la instalación se pueden realizar las correcciones económicas oportunas tanto por parte del instalador como del propietario.

En una primera fase ya habíamos pedido lo mismo a todos, he incluso se les paso un plano con la ubicación de los emisores para que trabajaran sobre una base. Aun así, nos encontramos con diferencias de precio del 72%, con cuatro marcas de caldera, y con un número de elementos de los radiadores en cada oferta que oscila entre los 39 y los 50 elementos. El cálculo realizado por el técnico que gestionaba las obras era de 52 elementos (habiendo realizado el cálculo con un programa público). Así que se optó por intentar igualar las ofertas a una caldera Saunier Duval Themafast F25, estanca mixta y 50 elementos a parte del toallero. 

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Se puede comprobar como al uniformar el número de elementos y al unificar la marca de caldera y rectificar un error en las ofertas, la mayoría de los presupuesto subieron de precio, en mayor o menor medida (solo bajo uno porque tenía un error). Transcribo por opciones los precios por si no se ven: 1 (3.690), 2 (5.327), 3 (3.226), 4 (3.405), 5 (3.141), 6(3.992).
Una vez uniformado el comparativo la propiedad escogió una de las tres ofertas más baratas (3, 4, 5), descartando las más caras (1,2,6). Eligiendo en función de los plazos de montaje, calidad del emisor (radiador), forma de pago, etc. Se ha comprobado como la tercera y quinta opción que a priori eran las más baratas, una vez ajustada la oferta en las mismas condiciones que las demás han subido entre un 7 y 12%. Por lo tanto lo que inicialmente habían ofertado no era de la misma calidad o cantidad.
En cuanto a la actividad de pintura se realizó la misma actuación obteniendo los resultado siguientes:

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Se obtuvieron presupuestos entre 1.000 y 1.700€. En ninguno de los presupuesto se especificaba la calidad de la pintura y eran todos precios con todo incluido, es decir sin desglosar el si se pintaba en color las paredes (es más caro por los recortes) o en blanco. En se tenía que incluir el reparar con vendas unas grietas en el techo, pintar el lavadero, y mover todos los muebles. Al final se escogió el segundo precio más barato (la opción 2) por una cuestión de confianza, siendo esta empresa la única que había pasado por el piso para concretar su presupuesto.

5. - Sellos de calidad, certificados: (garantías exigibles o habituales de fabricantes y de empresas y/o autónomos. Aenor, iso.)

Para los materiales o productos, podemos exigir el certificado del material utilizado. Si es posible antes de su instalación, y así verificar el material a colocar. Dichos certificados pueden ser el Certificado CEE o CE (según vigencia administrativa en vigor), certificado ISO (pruebas normalizadas), el DIT (Documento de Idoneidad Técnica redactado por algún Instituto reconocido), certificado Aenor, Cesmec (distintivo de calidad). El reconocimiento de la calidad hay que exigirlo siempre, pero cuanta más importancia tenga el producto a emplear, más seguro tenemos que estar que es el material idóneo.

También las empresas instaladoras o constructoras pueden tener certificados ISO como el 9.001 o la 14.000 que certifican que el sistema interno de la empresa tienen unos parámetros estándares de calidad.

También habrá que mirar (si usted lo quiere así) que la empresa que ofrece los servicios esté administrativamente dada de alta y este al día fiscalmente, para posteriormente no tener ningún sobresalto por responsabilidades a terceros, etc.

6. - Analizar económicamente la viabilidad del proyecto y de los imprevistos Si no es viable revisar el proyecto y realizar cambios de materiales o partidas.

Una vez analizadas económicamente todas las partidas del proyecto o reforma que quiera realizar, es el momento de componer económicamente el mismo y ver si es acometible desde el punto de vista económico.

También puede servir para poner en común toda la información y propuestas recibidas de los industriales, valorar técnica y económicamente dicha propuesta y reformar el proyecto.

Es importante calcular también las posibles desviaciones que podemos tener y que casi siempre existen en una obra. Se puede calcular en un porcentaje del total en función del volumen de la obra a realizar, de la complejidad de la misma. Hay un factor importante que es que al final se acaban haciendo más cosas que las que se tenían previstas y por tanto subirá más el coste económico de la misma.

Se trata de revisar el proyecto hasta minimizar los posibles incrementos de costes por cambios de material, indefiniciones previas, cambios de sistemas constructivos, etc. Solo tendrán que salir los imponderables.En este caso concreto se decidió cambiar la posición de dos de los emisores y por tanto del recorrido de los tubos de instalación. El toallero del baño se colocó en la pared opuesta a la que estaba, entre el marco de la puerta y la mampara de la ducha. Esto significó que la instalación vista del interior del baño circulara por debajo del techo de aluminio (no hubo que abrir este) y el tubo que cruza en el pasillo se llevo por la pared del comedor. También se cambió el emisor del recibidor, colocándose en el pasillo (detrás de un marco de paso) y también se modificó el recorrido de la instalación por debajo de los muebles de cocina.

Todos estos cambios se valoran antes de contratar, porque en el proceso de contratación es más fácil incluir variaciones. Después siempre serán sobrecostes.

7. - Contratar: se tiene que realizar por escrito, firmado, describiendo la forma de pago, el plazo, la garantía y las partidas que entran.

Hay que intentar tener siempre un documento pactado de lo que se ha acordado. Puede ser en forma de presupuesto o de contrato entre ambas partes. Hay que intentar que la forma de pago, el plazo de ejecución, los medios auxiliares que se utilizarán, la especificación de lo contratado, etc, este reflejado en un documento firmado por ambas partes, y así que sirva para poder dirimir las posibles discusiones que puedan surgir en un futuro.

8. - Seguimiento de obra. Malas prácticas de construcción, materiales incompatibles.

Una vez contratado los trabajos, es importante el seguimiento de los mismos. No se trata de estar todo el día presente, pero si de controlar todas las fases de la ejecución para que realmente se cumpla lo acordado.

En este caso lo importante era que la marca de los emisores y el modelo de caldera sean los especificados y no otros, que los recorridos fueran los establecidos, y que se siguiera el orden impuesto en la ejecución. La única coordinación era que el instalador de la calefacción dejara sin colocar los emisores (los soportes si), para que una vez pintadas las paredes, volviera a finalizar los trabajos y la puesta en marcha. Así nos aseguramos que detrás del radiador también esta pintado.

9. - Final de obra, pagos y garantías.

En función de lo acordado se realizan los pagos. Por otra parte el instalador antes de recibir el 100% de los cobros tiene que haber proporcionado a la propiedad todas las garantías necesarias pactadas de su instalación. En este caso tiene que entregar las garantías de los materiales empleados (certificados de pinturas y materiales del instalador).

10. – Conclusiones y fotos instalación.

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En resumen: el propietario hubiera podido realizar la operación directamente sin consultar al gestor. Su coste económico, podría estar entre un máximo de 7.097,12 euros (5327,12+1.770,0) pagando más por la calidad ofrecida y un mínimo de 4.262,00 euros (3.141+1.121,0), sin asegurar las prestaciones requeridas (no recirculación del circuito de agua caliente en la caldera y menos elementos en los emisores).

Hemos visto que la ofertas más caras tenían prestaciones similares a otras muy inferiores y que también hemos visto que alguna de las ofertas más baratas, lo eran porque la marca de la caldera no era comparable al resto, o porque habían dimensionado pocos elementos en los radiadores, lo que derivaría en una posible falta de confort de la instalación y a con el tiempo pensar que han realizado una mala compra. Esto puede pasar y vemos que la diferencia de precios es de 2.835,12 euros que representa un 66% de diferencia. Al final la opción escogida ha costado 4.526,43 euros (3.405,43 del instalador + 1.121,0 del pintor) más los 380,0 euros del gestor, o sea un total de 4.906,43 euros. Así pues el gestor garantiza que la compra realizada es de la calidad idónea, que no va a pagar más por algo que no lo vale y que no va a comprar algo que no quería. El propietario paga a un gestor que posee el conocimiento para identificar las mejores opciones de compra e instalación posibles, para ajustar la obra económicamente y evitar las posibles desviaciones, y para comprobar que lo deseado es lo realizado. Por lo tanto, se ahorran costes al propietario y mejorar su satisfacción. 

Un buen gestor siempre le hará ahorrar dinero tanto en el corto plazo como a largo plazo (mantenimientos, garantías, etc.). Vemos las ventajas de realizarlo en una operación sencilla. Si esta experiencia la extrapolamos ha actividades o reformas de más entidad, los beneficios son todavía mayores.

De hecho en Europa es muy habitual contratar un gestor de construcción para la realización de obras de importe pequeño y mediano directamente por el promotor o propietario de la obra, con un alto grado de satisfacción. Se trata de una persona que trabaja directamente para el propietario.