MANUAL DEL AUTOPROMOTOR DE UNA CASA UNIFAMILIAR: ESQUEMA GENERAL

Ha llegado el momento de que hablemos de como uno de los sueños de tu vida se puede convertir en una pesadilla sino existe una pequeña coherencia en el proceso. Por fin tienes el terreno y ya estás dispuesto a construir tu casa en una bonita parcela con buenas vistas y alejada del ruido de la ciudad. Desde aquí vamos a intentar que este paso sea lo menos farragoso posible y sin realizar una explicación exhaustiva vamos a describir los pasos principales.

El proceso de diseño y construcción de una casa puede ser largo y lo primero que le aconsejo es que busque un técnico (Arquitecto o Arquitecto Técnico) que le asesore en toda la duración del proceso, incluso antes de la compra del terreno (hay terrenos que tras un análisis previo, denotan que son más caros para construir que otros). El técnico le asesorará en todo el proceso y coordinará el resto de técnicos, industriales, personal administrativo del Ayuntamiento que intervienen, además se convertirá en su hombre de confianza en el cual se apoyará para recabar cualquier tipo de información. No se lance a la aventura solo. Los pasos principales una vez se tiene el terreno son:
- Seleccionar y encargar la redacción del proyecto básico y ejecutivo.
- Solicitar la licencia de obras del Ayuntamiento.
- Construir la casa o edificio.
- Documentación final de obra: hay que recabar todos los permisos adecuados (certificado final de obra, certificado de primera ocupación, seguros, acometidas de compañias, etc) para poder habitar la casa.

Paso 1: El proyecto.
En primer lugar hay que determinar que es lo que se puede construir en función de la normativa urbanística existente en cada Ayuntamiento, pero también como, de que forma, con que materiales, etc, se quiere construir. Para ello pediremos oferta a varios Arquitectos. Estos analizarán el urbanismo y los deseos propios del propietario, proponiendo su propuesta arquitectónica. Analizadas las primeras propuestas tanto económicamente como técnicamente se escogerá una de ellas, encargándose la redacción del proyecto arquitectónico.

En este paso, aparte del coste del proyecto hay que considerar el de el Estudio Geotécnico del terreno, para determinar el tipo de cimentación a realizar (si no está incluido en el precio del proyecto). También aparecerá el Estudio Básico (<de 115.000€) o Completo de Seguridad y Salud en la contrucción (si no está incluido en el precio del proyecto). Así pues la documentación inicial del Proyecto será: Proyecto Básico (imprescindible para obtener la licencia urbanística) y posteriormente un Proyecto de Ejecución (la obtención de la licencia se puede condicionar a la presentación posterior del proyecto ejecutivo). Lo normal (más económico) es redactar los dos a la vez con el nombre de Proyecto Básico y de Ejecución, Estudio de Seguridad y Salud. Puede haber otros proyectos específicos como el de demoliciones , el de instalaciones, o el de Actividad si son necesarios. Es importante que sea exigente en el Proyecto y que tanga reuniones periódicas con el Arquitecto, pues es necesario que se ajuste a lo que usted quiere. No escatime en el mismo. Los errores, descuidos, o incongruencias de Proyecto luego se pagan en la obra a un precio mucho más caro.

  

Paso 2: la solicitud de la licencia al Ayuntamiento.
Esto significa realizar una instancia a su nombre en el Ayuntamiento, presentar la documentación que requieran (normalmente copias del proyecto básico o ejecutivo, el asume de la dirección de obra por los técnicos competententes, el programa de control de calidad desarrollado, el proyecto de seguridad y salud, la copia de la escritura de propiedad, etc) y pagar la tasa de licencia e impuesto de construcción e instalaciones. Cada municipio suele variar los requerimientos pero siguen un patrón muy común. Para que nos conceda la licencia tendremos que tener (no en todos los casos) el informe urbanistico del técnico municipal (normalmente se pide antes de redactar el proyecto), el informe de habitabilidad, el informe de la Comision de Patrimonio, el de industria (si hay instalaciones importantes), etc. Todos los informes tienen que ser favorables. Si no es así hay que corregir las deficiencias que nos indiquen desde la Administración. Una vez obtenida la licencia ya podemos empezar la obra.

  

Paso 3: La construcción.

Organigrama clásico de obra

Para construir el proyecto puede recurrir a pedir presupuesto a empresas constructoras o contratistas generales que le coordinen y realicen toda toda la obra o a un técnico o jefe de obra que directamente le gestione todos los industriales requeridos para su ejecución. Esta es la parte economicamente más variable. Al pedir ofertas a varias constructoras o industriales directamente, obtendremos un rango de precios de lo que vale la ejecución de la obra. Tendrá que poporcionarles la documentación del proyecto y posteriormente habrá que revisar que las ofertas incluyan todos las partidas de la obra, que no se hayan dejado capítulos sin ofertar, que los materiales ofertados sean los mismos, intentar que todas las partidas tengan un precio determinado y no sean por administración o jornal, acordar los criterios de medición de las mismas para que posteriormente no haya malos entendidos, ajustar en obra la mediciones reales, verificar los documentos administrativos de las facturas, etc.

Organigrama con gestor

Si contratará a un técnico para esta opción, él se encargará de realizar estas funciones directamente para usted. No hay que decir que esta es la opción que yo propongo, sobre todo si se combina con la figura de dirección de ejecución de la obra. Nadie se intentará tirar piedras contra su propio tejado. El constructor general , una vez contratada la obra, su principal objetivo es hacerla rentable, es decir sacarle el máximo provecho económico. En la consecución de este objetivo, el constructor puede (en función de su ética) ajustar los tiempos de ejecución, mayorar los rendimientos, gestionar intensamente los costes y precios de sus subcontratistas o bien cambiar calidades, omitir partidas, cambiar sistemas. El técnico podrá hacer lo mismo, pero siempre con el conocimiento y beneficio de la gestión para el propietario y nunca en detrimento de la calidad en la ejecución de la obra, sobre todos si es también el responsable de la Dirección de Ejecución. En la segunda opción, el propietario es mucho más participe del desarrollo del proyecto, y tiene un mayor control y mayor capacidad de introducir cambios en el proyecto. Es importante analizar las fechas de inicio y finalización de la obra al completo y produndizar en cada gremio por separado.

Tambien hay que tener en cuenta que si usted quiere vender la propiedad antes de 10 años, se le exigirá que haya contratado en la fase de obra un Seguro Decenal y en la mayoria de los casos la aseguradora exigirá una OCT (Organismo de Control Tecnico) independiente para certificar las buenas practicas constructivas y validar el seguro por 10 años. Actualmente ya hay aseguradoras que tienen ofrecen seguros sin la exigencia de la OCT. Otro coste asociado a la construcción es el Laboratorio de Control de Calidad, que es obligatorio para realizar la serie de ensayos de los materiales que disponga el Plan de Control de Calidad.

Es importante, tanto cuando se contrata con un constratista general, como cuando se realiza por gremios, realizar un contrato privado entre las partes. En él tienen que aparecer los precios de las partidas contratadas, especificando las calidades, la forma de medición de las partidas (puede ser a precio cerrado), la forma de pago, la reserva de garantía de los trabajos efectuados y la forma de devolución de la misma.

Durante la fase de ejecución, aunque el Arquitecto es el supervisor de las obras, el Arquitecto Técnico es quien realiza el seguimiento de obra. Normalmente se pacta un número de visitas a la obra al mes o a la semana, pero su asistencia se verá condicionada por la evolución de las obras. Se trata de la persona que revisa los materiales y la ejecución de la obra para que se adecuen a lo proyectado y en general asume las tareas de coordinación en materia de Seguridad y Salud. Si es posible es oportuno que el Arquitecto Técnico colabore desde el inicio del proyecto, así el grado de conocimiento del mismo es mayor. De todas formas, no es obligatorio que los autores del Proyecto sean los mismos que realicen la Dirección de la Obra, aunque suele ser lo habitual precisamente por ser conocedores del mismo.

Antes de empezar las obras, el Arquitecto (con la copia de la licencia de obras) emitira el certificado de inicio de obras y obtendrá el libro de órdenes. También deberá contratar una póliza de seguro que cubra la resposabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción. Los técnicos (Arquitecto y Arquitecto Técnico) tienen la suya, pero es recomendable tener una como promotor, las últimas sentencias en accidentes en Seguridad y Salud, el juez ha condenado también al promotor. Además hay que comunicar el inicio de la obra a la autoridad laboral competente, una vez aprobado el Plan de Seguridad.

En caso de que la promoción o parte de ella la soporte un crédito hipotecário, tenga en cuenta que el banco le solicitará abundante documentación. Como mínimo le pedirá el proyecto y la licencia y es posible que quiera ofrecerle el Seguro Decenal o lo ponga como condición para la operación.

La ejecución del proyecto en la obra no será nunca exacta, pero ante la duda o requerimiento sobre algún aspecto de la obra, no dude de acudir a los técnicos, estos le informarán de manera inmediata. Si desea modificar cualquier aspecto, no dude en comunicarlo primero al equipo de Dirección de Obra, cualquier modificación puede terner repercusiones en otros aspectos que a lo mejor, en la toma de decisión no se han tenido en cuenta. Cualquier modificación deberá ser reflejada en un Acta de Modificación. En ella se aclararan todos los aspectos tanto técnicos como económicos que se modifican y será firmada por todos las partes que intervienen en la obra. La ejecución de obra es donde radican la mayoría de los problemas de la realización de una casa. Al no estar el proceso suficientemente industrializado, intervienen muchas variables sobre los trabajos a realizar. Así, cada obra es diferente y sin la asesoria o información adecuada puede ser el mayor de los suplicios en lugar de la mayor de los disfrutes.

A la hora de abonar los trabajos deberá tener claro que está pagando y en que concepto, tanto si es a un solo contratista general o a los industriales directamente. Lo racional seria que el Arquitecto Técnico realizara una valoración económica mensual de los trabajos ejecutados correctamente, llamada certificación. Esta practica solo es obligatoria en obras para la Administración Pública y no en las de carácter privado. Este documento lo suelen pedir las entidades bancarias para liberar parte del prestamo hipotecario. Si utiliza la opción de un contratista general, solo tendrá que acordar una factura. En la opción de contratación directa de industriales con ayuda del coordinador técnico, este tendrá que realizar una valorada para cada industrial, acordando con cada uno el montante económico. Es de buena práctica realizar una medición conjunta las dos partes en la obra y redactar un documento consensuado por las dos partes que sea coincidente con la factura posterior y así evitar discusiones sobre facturas realizadas.

  

Paso 4: El final de obra.
Una vez realizada la obra, la propiedad tiene que tener en su poder los siguientes documentos:

• Certificado de final de obra. La Dirección de Obra emitirá un certificado de final de obra que implica que la obra está acabada. Con ella, se entregará una pequeña memoria descriptiva de las fases realizadas y de las incidencias ocasionadas a lo largo de la ejecución. Este certificado estaŕa visado por el Colegio de Arquitectos y también por el de Arquitectos Tećnicos. Si en la obra hubieran intervenido otros técnicos y proyectos (instalaciones, etc), también se necesitará su final de obra.
• Libro del Edificio: en el se recogen todos los agentes que han intervenido en la obra (nombre, telefonos, etc), se recopila toda la información de las modificaciones que haya sufrido la obra y se prescribirán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, instalaciones y equipos.
• Licencia de primera ocupacion (Cataluña). Conjuntamente con el certificacado de final de obra, presentará una instancia en el Ayuntamiento para la concesión de esta licencia. Posteriormente a una inspección por parte del mismo concederá la misma si la obra ejecutada se ajusta a la licencia inicial de obra, y se asegurá así que se han cumplido todos los requisitos normativos del Ayuntamiento.
• Cédula de habitabilidad (Cataluña). Con la licencia de primera ocupación y los demás documentos del proyecto la Generalitat concede la Cédula. Así se constata que la vivienda es perfectamente habitable y sus instalaciones son aptas para su uso, es decir, esta cédula constata que la obra reune las condiciones de solidez estructural, salubridad y uso necesarias para su habitabilidad. Esta cédula es indispensable para contratar los suministros básicos de una vivienda como la luz, el agua o el gas.

Una vez realizado todo solo queda disfrutar de la casa. Buena suerte.