Certificado energético de edificios existentes II

El pasado 5 de abril se aprobó el Real Decreto 235/2013 sobre el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Con este Real Decreto, se transpone parcialmente la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo en lo relativo a la certificación de eficiencia energética de edificios, refundiendo el Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, con la incorporación del Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes

Así, finalmente, y a diferencia con el borrador del mismo, la obligación de tener a disposición el certificado energético para viviendas existentes será a partir del día 1 de junio de 2013 para los casos previstos de alquiler (*) o compra del inmueble.

(*) En alquileres de más de cuatro meses o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO: OPERACIONES INMOBILIARIAS

Recientemente, ha sido publicada en el BOE con fecha 30 de octubre de 2012, la Ley 7/2012, de 20 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude. La cual entraba en vigor, al día siguiente, es decir, el día 31 de octubre de 2012.

Entre las muchas novedades introducidas destaca la que hace especial repercusión en el sector inmobiliario. Se producirá en determinadas operaciones relativas a bienes inmuebles la inversión del sujeto pasivo en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Por inversión del sujeto pasivo, que tiene lugar únicamente cuando el vendedor y el comprador son profesionales o empresarios, el obligado tributario por el impuesto ya no es el empresario o profesional que realiza la entrega de bienes o prestación de servicios, sino que será el que adquiere los bienes o los servicios.


Por tanto, el empresario o profesional que entrega bienes o presta el servicio no repercutirá cuota alguna de IVA en su factura, mientras que el que adquiere vendrá obligado a autoliquidar el impuesto, consignando el correspondiente IVA repercutido y deduciéndose a su vez el IVA soportado, atendiendo a su derecho de deducción en el caso de que la actividad que ejerce se encuentre en prorrata. Con lo cual, para el adquiriente el efecto final será neutro.


Las operaciones a las que se aplicarán la inversión del sujeto pasivo respecto de las siguientes operaciones inmobiliarias:

• Entregas de bienes inmuebles como consecuencia de un proceso concursal.
• Entregas exentas de bienes inmuebles (terrenos rústicos, y segundas o posteriores entregas de edificaciones) en las que el sujeto pasivo hubiese renunciado a la exención.
• Entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre bienes inmuebles, entendiéndose que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.
• Ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos, la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Lo establecido en el párrafo anterior, también será de aplicación entre el contratista principal y otros subcontratistas en las condiciones señaladas.

Tal y como ha sido redactada la norma, a la hora de llevarla a la práctica nos encontramos con serios problemas entre los distintos operadores que deban aplicar la inversión del sujeto pasivo. Primero por lo que se entiende por el concepto de rehabilitación, ya que de por sí es un concepto complejo en el que se deben tener en cuenta varios factores, dependiendo de las diferentes operaciones y de su valoración económica. Segundo, que para muchos de los diferentes empresarios o profesionales que tomen parte de las ejecuciones de obra, a lo largo de la cadena que puede surgir entre el contratista principal y los diferentes subcontratistas, algunos de ellos no tengan la certeza suficiente que están englobados dentro de los conceptos a los que se refiere dicha ley. Por ello, se está esperando por parte de la Agencia Tributaria la clarificación de todos estos conceptos y de todas las dudas que están surgiendo referentes a estos temas, que han sido muchas.

Otra duda que puede surgir, es aquellos cobros anticipados anteriores al 31 de octubre. Se debería entender que estos cobros a cuenta son correctos, y una vez se devengue definitivamente la operación con fecha posterior al 31 de octubre, se realizará la inversión del sujeto pasivo por la cantidad que quede pendiente de cobro. Pero también cabría la posibilidad de que el vendedor del inmueble o quien realiza la obra debiera rectificar las facturas inicialmente emitidas, al dejar de tener la condición de sujeto pasivo de la operación principal, quedando el comprador o destinatario de la obra obligado a aplicar las reglas de la inversión del sujeto pasivo por la totalidad de la operación. Por ello, habrá que esperar un pronunciamiento expreso por parte de la Administración tributaria.

Dicho todo lo anterior, recordar entonces las obligaciones formales y liquidación del impuesto aplicando el mecanismo de inversión del sujeto pasivo:

• El emisor de la factura deberá emitir la misma sin repercutir el impuesto, y debe hacer mención que el sujeto pasivo de la operación es el destinatario de las operación por aplicación de las reglas de inversión del sujeto pasivo contenidas en el artículo 84 de la Ley del IVA.
• El receptor de la factura deberá declarar y autoliquidar el impuesto en la declaración de IVA correspondiente al periodo en que se devenga la operación, lo que exigirá controlar el momento de dicho devengo (especial atención a los pagos a cuenta). Ello supondrá ingresar el IVA repercutido y podrá deducirse el IVA soportado, atendiendo a las reglas de prorrata. En los casos que el receptor de la factura tenga derecho a deducirse el cien por cien del IVA soportado, el efecto final será neutro.

Y por ultimo hacer mención al régimen sancionador. El artículo 170 de la Ley del IVA califica como infracción tributaria la no consignación en la autoliquidación del impuesto las cantidades de las que el empresario o profesional sea sujeto pasivo como destinatario de las operaciones, y tal y como hace mención el artículo 171 de dicha ley, la sanción consiste en una multa pecuniaria proporcional al 10 por ciento de la cuota correspondiente a las operaciones no consignadas. Es decir, aunque el efecto final fuera neutro, sancionaran con un 10% sobre la cuota teórica de IVA repercutido no consignado.

Para cualquier consulta, no duden en ponerse en contacto con nosotros. Toda esta información se ampliará una vez que la Administración tributaria aclaré las diversas dudas que han surgido al respecto.

Sonia Alonso

Salmu asesores.